Mietminderung wegen Schimmel
3. Wann kann wegen Schimmels gemindert werden (Mietminderung bei Schimmel)?
Es ist eine der am häufigsten gestellten Fragen in Foren und die Frage, die von so vielen Laien und Möchtegern Helfern so unterschiedlich und leider oft fehlerhaft beantwortet wird.
Für Mängel in der Wohnung wegen Schimmel gelten folgende Kategorien: Es gibt a. wahrnehmbaren (z.B. sichtbar auf Gegenständen oder Wänden) und b. nicht wahrnehmbaren Schimmel (versteckt hinter dem Schrank, Tapete oder anderweitiger Gegenstände wächst).
Dann gibt es außerdem noch die Kategorien: a. giftigen, also toxischen Schimmel oder b. ungiftigen, also nicht toxischen Schimmel. Welche Schimmelarten als toxisch eingestuft werden und welche nicht, haben wir in diesem Beitrag bereits behandelt.
Für eine Mietminderung wegen Mängel in der Wohnung sind also vor allem der wahrnehmbare giftige, der wahrnehmbare und nicht giftige und der nichtwahrnehmbare aber giftige Schimmel, der in Frage kommt.
Unser Spezialist in Sachen Mietrecht bei Schimmel erklärt hierzu:
I. Mietminderung bei wahrnehmbarem und nicht giftigem Schimmel:
Es kann durchaus vorkommen, dass ungiftiger Schimmel in der Raumluft zu Geruchsbelästigung führt. Es kann auch vorkommen, dass sich Schimmelpilzsporen in der Raumluft nicht in einer für eine Gefährdung der Mieter ausreichenden Konzentration nachweisen lassen, aber an der Tapete sichtbar sind (sogenannte Stockflecken). Eine Mietminderung wegen Schimmel ist bereits wegen sogenannter optischer Beeinträchtigungen oder wegen Geruchsbelästigung möglich.Die Mängel in der Wohnung muss der Mieter grundsätzlich beweisen. Die optische Beeinträchtigung kann etwa durch Fotos und Zeugenaussagen belegt werden.
Bei Geruchsbelästigung kann es sinnvoll sein, ein sogenanntes Geruchsgutachten einholen zu lassen. Der Vortrag, dass es wegen des Schimmels „übel riecht“, reichte dem Kammergericht (Berlins höchstes Zivilgericht) nicht aus – er war „zu unkonkret“ (siehe Kammergericht, Urteil vom 3.6.2010, Aktenzeichen: 12 U 164/09). Dort hätte ein Geruchsgutachten die Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Schimmel nachweisen müssen. Mehr zur Beweislastverteilung lesen Sie in folgendem Beitrag
II. Mietminderung wegen toxischen Schimmels:
- Ein Gutachten über die Art des Schimmels in der Raumluft und über die Schimmelkonzentration in der Raumluft,
- Ein Gutachten über die Erkrankung eines oder mehrerer Mieter bzw. Bewohner durch den Schimmel in der Raumluft.
- Gegebenenfalls kann es notwendig sein, gutachterlich nachzuweisen, dass der Schimmel in der Raumluft vom Schimmelpilzbefall auf den Wänden der Wohnung herrührt.
Was den Schimmelpilzbefall anbelangt, so muss ein eindeutiger Bezug zur Mietsache existieren. Wenn der Schimmel also nur auf Möbeln auftritt, sich bei einer Untersuchung aber in der Raumluft oder auf Wänden und Tapeten keine Schimmelsporen nachweisen lassen, wird man einen Mangel der Mietsache (also der Wohung insgesamt) grundsätzlich ablehnen müssen. (Vergleiche: Kammergericht (Berlins größtes Zivilgericht) in einem Urteil vom 20.09.2006 (AZ 12 U 118/05). Mehr zur Beweislastfragen lesen Sie in diesem Beitrag
Lesen Sie weiter: Kann die Miete auch gemindert sein, wenn der Schimmel nicht toxisch ist?
